L’investimento immobiliare continua ad essere una delle scelte preferite dagli italiani, sia per diversificare il patrimonio, sia per ottenere rendite da locazione o rivalutazioni nel tempo.
Consiglio:
Prima di acquistare un immobile, assicurati di conoscere le Imposte a cui sarai soggetto.
Ricorda che le imposte da pagare variano in base a due fattori principali:
- Se acquisti da un privato o da un’impresa
- Se si tratta di prima o seconda casa
Vediamo le varie casistiche nel dettaglio.
Acquisto da Privato
Se il venditore dell’immobile è un soggetto privato (persona fisica) e non un’impresa, la vendita non è soggetta ad IVA.
Le imposte che devi pagare nel momento della registrazione dell’atto di compravendita dal Notaio sono:
- Imposta di registro: 2% (prima casa) oppure 9% (seconda casa)
- Imposta ipotecaria: 50 euro
- Imposta catastale: 50 euro
L’Imposta di registro del 2% o del 9% si calcola sul Valore Catastale, il quale viene ricavato dalla seguente formula:
Valore Catastale = Rendita Catastale * 1,05 * Moltiplicatore
Puoi verificare l’importo della rendita catastale dell’immobile che intendi acquistare scaricando una visura catastale oppure utilizzando il servizio “Risultanze catastali“, presente nell’Area Riservata del sito web dell’Agenzia delle Entrate.
Il Moltiplicatore da utilizzare nella formula, invece, sarà uno dei seguenti:
- Se l’immobile è una “prima casa”: Moltiplicatore = 110
- Se l’immobile è una “seconda casa”: Moltiplicatore = 120
- Se l’immobile è un immobile strumentale: Moltiplicatore variabile a seconda dei casi
Ad esempio, se sfrutti le agevolazioni fiscali per la “prima casa” (Moltiplicatore = 110) ed acquisti da un soggetto privato un immobile residenziale che ha una rendita catastale pari a €850,00 , l’imposta di registro da versare in fase di acquisto sarà pari a:
Imposta di registro = Valore Catastale * 2%
Imposta di registro = €850,00 * 1,05 * 110 * 2%
Imposta di registro = €1.963,50
Ricorda che l’Imposta di registro del 2% (prima casa) o del 9% (seconda casa) non può essere inferiore a €1.000,00.
Acquisto da Impresa
Se il venditore dell’immobile è un’impresa, la regola generale è che la cessione è esente da IVA.
Tuttavia, in alcuni casi è prevista una deroga alla regola generale, con contestuale applicazione dell’IVA.
Ad esempio, l’acquisto dell’immobile da un impresa è soggetto ad IVA se il venditore (impresa) cede l’immobile prima che siano passati 5 anni dalla data di fine dei lavori.
Oppure, l’impresa venditrice potrebbe applicare l’IVA alla cessione dell’immobile anche se sono passati più di 5 anni dalla data di fine dei lavori.
Le imposte da versare se acquisti da un’impresa con esenzione IVA sono:
- Imposta di registro: 2% (prima casa) oppure 9% (seconda casa)
- Imposta ipotecaria: 50 euro
- Imposta catastale: 50 euro
Anche in questo caso, l’Imposta di registro del 2% (prima casa) o del 9% (seconda casa) viene calcolata sul Valore Catastale.
Se invece acquisti da un’impresa con applicazione dell’IVA, le imposte da versare sono:
- IVA: 4% (prima casa) oppure 10% (seconda casa)
- Imposta di registro: €200
- Imposta ipotecaria: €200
- Imposta catastale: €200
L’IVA sale al 22% se l’immobile è di lusso.
Agevolazioni “Prima Casa”
Per beneficiare delle agevolazioni previste per l’acquisto della “prima casa” non devi essere proprietario di altri immobili acquistati con le medesime agevolazioni.
E’ prevista un’eccezione a questa norma:
Se possiedi altri immobili acquistati con agevolazioni “prima casa”, devi venderli entro 2 anni dal nuovo acquisto agevolato.
Un altro requisito da rispettare per beneficiare delle agevolazioni riguarda la residenza.
In particolare, l’immobile deve trovarsi nel Comune in cui hai la residenza al momento dell’acquisto, oppure in cui la trasferisci entro 18 mesi dalla compravendita.
Anche in questo caso, è prevista una deroga.
Hai diritto ugualmente alle agevolazioni “prima casa” se l’immobile si trova:
- nel Comune in cui svolgi la tua attività di lavoratore autonomo
- nel Comune in cui ha sede il tuo datore di lavoro, se ti sei dovuto trasferire per motivi lavorativi
Inoltre, hai diritto alle agevolazioni “prima casa” anche se l’immobile si trova in Italia ma tu sei residente all’estero.
Recap delle Imposte
Riassumendo, le imposte da pagare per l’acquisto di un immobile in Italia sono:
| IVA | Imposta di registro | Imposta ipotecaria | Imposta catastale | |
| Acquisto da Privato (prima casa) | NO | 2% | €50 | €50 |
| Acquisto da Privato (seconda casa) | NO | 9% | €50 | €50 |
| Acquisto da Impresa senza IVA (prima casa) | NO | 2% | €50 | €50 |
| Acquisto da Impresa senza IVA (seconda casa) | NO | 9% | €50 | €50 |
| Acquisto da Impresa con IVA (prima casa) | 4% | €200 | €200 | €200 |
| Acquisto da Impresa con IVA (seconda casa) | 10% | €200 | €200 | €200 |
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