Il contratto di locazione ad uso abitativo viene stipulato tra:
- Uno o più Locatori
- Uno o più Conduttori
L’oggetto di questo tipo di contratto è molto semplice:
Il locatore mette a disposizione del conduttore una proprietà immobiliare per un determinato periodo di tempo.
L’attuale normativa vigente prevede 5 tipologie alternative di contratto di locazione ad uso abitativo:
- Contratto Ordinario
- Contratto Transitorio
- Contratto a Canone Concordato
- Contratto per Studenti
- Contratto di Comodato
- Affitti Brevi
Vediamoli insieme
Contratto Ordinario
Il Contratto Ordinario, più comunemente denominato “4+4”, è un contratto a canone libero.
Ciò significa che il conduttore ed il locatore possono accordarsi liberamente sull’importo del canone di locazione, che può variare in base alla richiesta di mercato, alla location, alla grandezza e allo stato dell’immobile.
La durata minima del Contratto Ordinario è di 4 anni, estendibili per ulteriori 4 anni.
Allo scadere dei primi 4 anni, se il contratto non viene espressamente disdetto dalle parti, quest’ultimo si rinnova automaticamente per altri 4 anni.
Il Contratto Ordinario si utilizza generalmente per la concessione di immobili in affitto per un lungo periodo di tempo.
| Tipo di Contratto | Ordinario |
| Durata | 4+4 |
| Obbligo di Registrazione | Sì |
| Tassazione | In capo al locatore (IRPEF o Cedolare Secca) |
Contratto Transitorio
Il Contratto Transitorio può avere una durata da 1 a 18 mesi.
Trascorso il tempo indicato sul contratto, la locazione si considererà conclusa senza bisogno di ulteriori comunicazioni.
Il canone del Contratto Transitorio, così come avviene per il Contratto Ordinario, è libero.
Ciò significa che le parti possono accordarsi liberamente sull’importo che il conduttore dovrà corrispondere al locatore per usufruire dell’immobile.
Ci sono però delle eccezioni al canone libero:
Nelle seguenti città e zone d’Italia, il canone del Contratto Transitorio è determinato da specifici accordi territoriali:
- Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania
- Comuni confinanti con le città sopra elencate
- Capoluoghi di provincia
| Tipo di Contratto: | Transitorio |
| Durata: | da 1 a 18 mesi |
| Obbligo di Registrazione: | Sì |
| Tassazione: | In capo al locatore (IRPEF o Cedolare Secca) |
Il Contratto Transitorio è l’ideale per soluzioni abitative temporanee.
Contratto a Canone Concordato
Il Contratto a Canone Concordato non permette alle parti di accordarsi liberamente sull’importo del canone di locazione che il conduttore dovrà corrispondere periodicamente al locatore.
L’importo del canone viene invece stabilito dalle associazioni di proprietari ed inquilini del luogo in cui si trova l’immobile stesso, sulla base di un accordo che definisce il canone massimo applicabile in base alla zona in cui si trova l’immobile e alle sue caratteristiche.
Normalmente, il Canone Concordato è più basso di quello di mercato, al fine di agevolare il conduttore, che pagherà meno di affitto.
Le parti possono decidere di assoggettare il Contratto a Canone Concordato alternativamente ad IRPEF o a Cedolare Secca, così come avviene anche per il Contratto Ordinario e per il Contratto Transitorio.
Per bilanciare il fatto che il locatore sta affittando un immobile per un canone tendenzialmente inferiore a quello di mercato, la normativa fiscale prevede alcune agevolazioni per il locatore:
- Se si sceglie la tassazione IRPEF, quest’ultima viene calcolata solo sul 70% del canone pagato dal conduttore
- Se si sceglie la tassazione con Cedolare Secca, quest’ultima sarà pari al 10% (invece del 21%)
- L’Imposta di Registro per la registrazione del Contratto a Canone Concordato viene calcolata solo sul 70% del canone di locazione
La durata standard del Contratto a Canone Concordato è di 3+2.
Ciò significa che se le parti non comunicano nulla allo scadere dei primi 3 anni, il contratto si considera rinnovato per altri 2 anni alle stesse condizioni.
| Tipo di Contratto: | Canone Concordato |
| Durata: | 3+2 |
| Obbligo di Registrazione: | Sì |
| Tassazione: | In capo al locatore (IRPEF sul 70% del canone o Cedolare Secca al 10%) |
Contratto per Studenti
Il Contratto per Studenti è la soluzione ideale quando il conduttore è uno studente universitario fuori sede, che ha bisogno di un alloggio temporaneo durante il periodo di studi.
Il Contratto per Studenti può essere stipulato solo:
- Nei comuni sede di università o di sedi universitarie distaccate
- Se lo studente segue un corso di laurea in un comune diverso da quello di residenza
Il canone di locazione del Contratto per Studenti è stabilita da appositi accordi locali, in base ad aree omogenee.
In altre parole, il locatore può stabilire liberamente l’importo del canone da richiedere al conduttore, in base alla durata del contratto, alla presenza di arredi ed in base a clausole particolari. Tuttavia, l’importo massimo del canone non può superare le fasce previste per i Contratti a Canone Concordato.
La durata del Contratto per Studenti va da 6 a 36 mesi.
| Tipo di Contratto: | Per Studenti |
| Durata: | da 6 a 36 mesi |
| Obbligo di Registrazione: | Sì |
| Tassazione: | In capo al locatore (IRPEF sul 70% del canone o Cedolare Secca al 10%) |
Il Contratto per Studenti comporta una serie di vantaggi fiscali per il locatore:
- Se si sceglie la tassazione IRPEF, quest’ultima viene calcolata solo sul 70% del canone pagato dal conduttore
- Se si sceglie la tassazione con Cedolare Secca, quest’ultima sarà pari al 10% (invece del 21%)
- L’aliquota fiscale per l’IMU e per la TARI viene ridotta del 75%
Contratto di Comodato Gratuito
Con questa tipologia di contratto, il locatore consegna l’immobile ad un’altra persona, la quale potrà servirsene ad uso determinato per un certo periodo di tempo, con obbligo di restituzione.
Di solito, il comodato d’uso è gratuito, ovvero non prevede il pagamento di alcun canone da parte del conduttore.
Il Contratto di Comodato può essere sottoscritto tra le parti anche in forma verbale e non deve essere obbligatoriamente registrato in Agenzia delle Entrate.
Tuttavia, la registrazione del Contratto di Comodato è obbligatoria nei seguenti casi:
- Se si tratta di un contratto scritto e relativo alla cessione di un immobile
- Per fruire delle agevolazioni fiscali, anche se stipulato verbalmente
Tra le agevolazioni fiscali più rilevanti del Contratto di Comodato vi è la riduzione dell’IMU del 50%, se si rispettano i seguenti requisiti:
- Lo sconto del 50% sull’IMU spetta solo nel caso in cui il contratto di comodato gratuito sia stipulato tra genitori e figli, ovvero tra parenti in linea retta entro il primo grado.
- l’immobile deve essere utilizzato dal comodatario come abitazione principale
- l’immobile non deve rientrare tra le categorie catastali di lusso (A/1, A/8 e A/9)
- il comodante deve possedere un solo immobile in Italia, oltre alla casa principale
- il comodante deve avere residenza e dimora abituale nello stesso Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato d’uso
Inoltre, per poter beneficiare dello sconto del 50% sull’IMU, il Contratto di Comodato deve essere regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
| Tipo di Contratto: | Comodato Gratuito |
| Durata: | Variabile (anche a tempo indeterminato) |
| Obbligo di Registrazione: | Solo se si tratta di un contratto scritto e relativo alla cessione di un immobile o se si vuole fruire delle agevolazioni fiscali, anche se stipulato verbalmente |
| Tassazione: | IMU (ridotta al 50% al rispetto dei requisiti) |
Affitti Brevi
Questa tipologia di contratto può essere utilizzata per locazioni di durata uguale o inferiore a 30 giorni.
Gli Affitti Brevi sono molto utilizzati per i proprietari di immobili che utilizzano piattaforme telematiche di intermediazione tra offerta e domanda, come ad esempio AirBnb.
Non è prevista una vera e propria obbligatorietà di registrazione dei contratto di Affitti Brevi presso l’Agenzia delle Entrate. Tuttavia, per prevenire contestazioni o possibili controversie, è opportuno per le parti contraenti redigere un contratto che comprenda almeno le regole di permanenza dell’inquilino.
Il locatore può optare per la tassazione IRPEF o per la Cedolare Secca al 21%.
La Cedolare Secca al 21% è applicabile dal proprietario solo sul primo immobile destinato ad Affitti Brevi: l’aliquota sale al 26% nel caso di Cedolare Secca sugli immobili dal 2° al 4°.
| Tipo di Contratto: | Affitti Brevi |
| Durata: | massimo 30 giorni |
| Obbligo di Registrazione: | No |
| Tassazione: | In capo al locatore (IRPEF o Cedolare Secca al 21 o al 26%) |
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