Il Comune di Barcellona ha dichiarato guerra agli Affitti Brevi, rendendoli illegali a partire dal 2029.
In Italia, sempre più comuni stanno attuando politiche restrittive per contrastare gli Affitti Brevi, alzando la soglia dei requisiti e rendendo la vita difficile ai proprietari di immobili ad uso turistico non alberghiero.
Ma secondo te, Perchè?
Perchè con gli Affitti Brevi si riesce a guadagnare molto, se si è bravi.
Perchè gli Affitti Brevi sottraggono quote di mercato agli alberghi.
Perchè gli Affitti Brevi sono potenzialmente accessibili ad un pubblico molto vasto, che ne può beneficiare.
Ma cosa si intende per Affitti Brevi e come funziona la loro Fiscalità?
In questo articolo proviamo a fare chiarezza.
Iniziamo!
Cosa sono gli Affitti Brevi?
Gli Affitti Brevi, o “Locazioni Brevi”, sono contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata inferiore a 30 giorni.
Rientrano nella definizione di Affitti Brevi anche quei contratti che prevedono servizi aggiuntivi al semplice soggiorno, come ad esempio la fornitura di biancheria e la pulizia dell’immobile.
Inoltre, gli Affitti Brevi possono anche essere intermediati da terzi soggetti, che si occupano di mettere in contatto i Locatori (o Sub-Locatori) con i potenziali Ospiti, come ad esempio Airbnb e Booking.
I contratti relativi agli Affitti Brevi non sono soggetti ad obbligo di registrazione e possono essere stipulati:
- Tra l’Ospite ed il Proprietario dell’Immobile
- Tra l’Ospite ed il Sub-Locatore dell’Immobile
Ricorda:
Nel caso di immobile in Sub-Locazione, il contratto di locazione originario tra il proprietario ed il Sub-Locatore, oltre ad essere regolarmente registrato, deve prevedere espressamente la possibilità di poter Sub-Locare l’immobile a terzi.
Quante Imposte si pagano?
Gli Affitti Brevi generano un Reddito per il Locatore (o Sub-Locatore), rappresentato dal prezzo pagato dagli Ospiti per soggiornare nell’immobile.
Sotto il profilo Fiscale, tale Reddito è soggetto, alternativamente, a:
- IRPEF (dal 23% al 43%)
- Cedolare Secca (21% o 26%)
La scelta tra IRPEF e Cedolare Secca spetta direttamente al Locatore (o Sub-Locatore), che dovrà dichiarare nel proprio Modello 730 o Modello Redditi ciò che ha guadagnato dagli Affitti Brevi nel corso dell’anno.
IRPEF
Chi sceglie di assoggettare i Redditi degli Affitti Brevi ad IRPEF, dovrà cumulare tali Redditi con tutti gli altri Redditi IRPEF generati nel corso dell’anno, come ad esempio quelli da Lavoro Dipendente.
Dopodiché, una volta calcolate le eventuali detrazioni, si applicherà la relativa Aliquota IRPEF (dal 23% al 43%), in base allo scaglione di Reddito di riferimento.
Ricorda:
Se scegli la tassazione IRPEF, il Reddito da Affitti Brevi è imponibile solo per il 95%.
Ciò significa che gli importi ricevuti vengono decurtati di una deduzione forfettaria del 5%.
Di conseguenza, solo il 95% del Reddito da Affitti Brevi è soggetto ad IRPEF.
Cedolare Secca
Se invece si opta per la Cedolare Secca, non viene applicata alcuna deduzione forfettaria (come accade per l’IRPEF).
Di contropartita, i Redditi degli Affitti Brevi non vengono cumulati agli altri Redditi IRPEF, ma rappresentano una fonte di Reddito separata.
La Cedolare Secca viene calcolata applicando le seguenti aliquote agli importi ricevuti:
- 21% (per il 1° immobile concesso in locazione)
- 26% (per il 2°, 3° e 4° immobile concesso in locazione)
Ricorda:
Se svolgi attività di Locazione Breve di Immobili con Partita IVA o tramite una Società, non potrai optare per la Cedolare Secca.
È obbligatoria la Partita IVA?
No.
Se vuoi concedere in Locazione (o Sub-Locazione) uno o più immobili, per soggiorni di durata inferiore a 30 giorni, non è obbligatorio aprire una Partita IVA.
L’apertura della Partita IVA, invece, è obbligatoria nelle seguenti casistiche:
- L’attività viene svolta in modo Professionale o Imprenditoriale (ad esempio, con personale dipendente e/o collaboratori)
- Il numero di immobili affittati è superiore a 4
Esempio di Partita IVA non obbligatoria:
Se sei proprietario (o hai un contratto di locazione che prevede la Sub-Locazione) di 4 immobili e decidi di metterli sul mercato per Affitti Brevi tramite la piattaforma Airbnb, prestando anche servizi di cambio biancheria e pulizia, ma senza avvalerti di alcun collaboratore, non sei obbligato ad aprire una Partita IVA.
In questo caso, potrai optare alternativamente per la tassazione IRPEF (dal 23% al 43%, con deduzione forfettaria del 5% degli incassi) o per la Cedolare Secca (21% sul 1° immobile e 26% sugli altri 3 immobili, senza deduzioni forfettarie).
Esempio di Partita IVA obbligatoria:
Se sei proprietario (o hai un contratto di locazione che prevede la Sub-Locazione) di 1 immobile e decidi di collocarlo sul mercato per riscuotere Affitti Brevi tramite la piattaforma Airbnb, prestando anche servizi di cambio biancheria e pulizia, ma ti avvali di un collaboratore dipendente ed hai organizzato professionalmente il tuo lavoro, devi aprire una Partita IVA (o una Società).
Partita IVA per Affitti Brevi: Come Funziona?
Se decidi di aprire una Partita IVA per svolgere professionalmente l’attività di Locazione Breve, puoi optare alternativamente per:
- Regime Ordinario (o Semplificato)
- Regime Forfettario
La differenza tra i due Regimi Fiscali è sostanziale!
Ma partiamo con 2 premesse importantissime:
- I titolari di Partita IVA non possono beneficiare della Cedolare Secca per Affitti Brevi
- I titolari di Partita IVA, oltre alle Imposte, devono versare anche i Contributi INPS
L’imposta da pagare sarà l’IRPEF (se sei in Regime Ordinario) oppure l’Imposta Sostitutiva (se sei in Regime Forfettario).
Regime Ordinario
Il Regime Ordinario ti permette di dedurre i Costi Operativi dal Reddito Imponibile.
Ma che significa?
Vuol dire che se incassi €10.000 dagli Affitti Brevi, ma ne spendi €6.500 tra collaboratori, biancheria, pulizia e manutenzione degli appartamenti concessi in Locazione, l’IRPEF verrà calcolata solo sui restanti €3.500, previa applicazione della deduzione forfettaria del 5%.
Il Regime Ordinario sarebbe da preferire nei casi in cui si debbano sostenere alti costi di gestione, oppure se non si rispettano i requisiti di accesso al Regime Forfettario.
Regime Forfettario
Il Regime Forfettario, a differenza del Regime Ordinario, non prevede la possibilità di dedurre i Costi Operativi dal Reddito Imponibile.
Di contropartita, le Imposte vengono calcolate solo su una percentuale del Reddito generato dagli Affitti Brevi.
Questa percentuale è il Coefficiente di Redditività, che nel caso degli Affitti Brevi è del 40%.
Cosa vuol dire?
Significa che che se incassi €10.000 dagli Affitti Brevi, l’Imposta Sostitutiva verrà calcolata solo sul 40% del Reddito, e quindi su €4.000.
L’Imposta Sostitutiva in Regime Forfettario è pari al 15%, ma può essere ridotta al 5% per i primi 5 anni di attività, se rispetti i Requisiti per il Forfettario “Start-Up”.
Vuoi saperne di più sul Regime Forfettario 2024 per Affitti Brevi?
Dai un’occhiata al nostro articolo:
Sei ancora indeciso tra Regime Ordinario e Regime Forfettario?
Prova a schiarirti le idee leggendo il nostro articolo dedicato:
Per qualsiasi dubbio o chiarimento sul Regime Forfettario 2024, contatta il nostro Team.
Ti piacerebbe ricevere una nostra Consulenza Personalizzata?
Prenota una call Completamente Gratuita!
