L’acquisto di un immobile all’estero è un’operazione di diversificazione patrimoniale.
L’obiettivo può essere:
- Generare una reddito da locazione
- Avere un “punto d’appoggio” per le vacanze
- Creare una succursale aziendale
- Investire in un asset da rivendere
In questo articolo faremo chiarezza sulle implicazioni fiscali relative all’acquisto di un immobile all’estero come Persona Fisica e come S.r.l.
Iniziamo subito!
Persona Fisica
Se acquisti un immobile all’estero come Persona Fisica, sei tenuto a:
- Dichiarare l’immobile del Quadro RW del Modello Redditi
- Versare l’IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili Esteri)
- Versare l’IRPEF sugli eventuali redditi da locazione
- Versare l’IRPEF o l’Imposta Sostitutiva del 26% sulla plusvalenza, se la vendita dell’immobile avviene prima dei 5 anni dalla data di acquisto
Dichiarare l’immobile nel Quadro RW del Modello Redditi
Nel momento in cui diventi proprietario di un immobile all’estero, dovrai iniziare a dichiararlo del tuo Modello Redditi Persone Fisiche.
In particolare, i dati relativi all’immobile (giorni di possesso, valore, Paese, ecc.) vanno inseriti nel Quadro RW del Modello Redditi.
Tutto questo perché il Fisco Italiano vuole essere a conoscenza, tramite autodichiarazione dei contribuenti, degli immobili che questi ultimi detengono in altri Paesi (c.d. “monitoraggio fiscale”).
Vuoi saperne di più sulla dichiarazione degli immobili esteri come Persona Fisica?
Dai un’occhiata al nostro articolo:
Versare l’IVIE
L’IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili Esteri) è dovuta dalle Persone Fisiche residenti in Italia che possiedono uno o più Immobili all’Estero.
I soggetti passivi dell’IVIE sono:
- Proprietari di fabbricati, aree fabbricabili e terreni a qualsiasi uso destinati, compresi quelli strumentali per natura o per destinazione destinati ad attività d’impresa o di lavoro autonomo
- Titolari dei diritti reali di usufrutto, uso o abitazione, enfiteusi e superficie sugli stessi
- Concessionari, nel caso di concessione di aree demaniali
- Locatari, per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria
Ricordati che l’IVIE non si applica al possesso degli immobili adibiti ad abitazione principale.
L’aliquota IVIE, dal 1° Gennaio 2024, è pari al 1,06% del valore degli Immobili Esteri.
Fino al 31 Dicembre 2023 l’aliquota era 0,76%.
L’IVIE si calcola in proporzione alla quota di possesso e ai mesi dell’anno nei quali il possesso c’è stato (viene conteggiato per intero il mese nel quale il possesso si è protratto per almeno 15 giorni).
Il versamento dell’IVIE non è dovuto se l’importo complessivo non supera €200.
In questo caso, il contribuente non deve neanche indicare i dati relativi all’immobile nel quadro RM della Dichiarazione dei Redditi, fermo restando l’obbligo di compilazione del modulo RW.
L’aliquota dell’IVIE scende allo 0,4% per gli Immobili adibiti ad abitazione principale che in Italia risultano classificati nelle categorie catastali A/1 “Abitazioni di tipo signorile”, A/8 “Abitazioni in ville” e A/9 “Castelli e palazzi eminenti”.
Ricorda:
Dall’IVIE è possibile dedurre l’eventuale imposta patrimoniale versata nello Stato in cui è situato l’Immobile.
Versare l’IRPEF sugli eventuali redditi da locazione
Le persone fisiche residenti in Italia che percepiscono un fitto attivo dalla locazione di un Immobile all’Estero, devono pagare l’IRPEF.
Questo perché i Redditi di Locazione di Immobili Esteri vengono considerati come “Altri Redditi” e concorrono alla formazione del Reddito IRPEF.
I Redditi di Locazione di Immobili Esteri vanno inseriti in Dichiarazione nel Quadro RL, denominato “Altri Redditi”.
Le aliquote IRPEF vanno dal 23% al 43%, in base ai diversi scaglioni di Reddito.
Se il Reddito derivante dalla locazione è soggetto a imposte sui redditi nello Paese estero in cui si trova l’Immobile, occorre indicare in Dichiarazione l’ammontare dichiarato nel Paese estero.
In questo caso si può usufruire di un Credito Fiscale per le imposte già versate all’estero.
Di contropartita, se il Reddito derivante dalla locazione non è soggetto ad imposte sui redditi nel Paese estero, viene esclusa dalla formazione del Reddito italiano il 15% dell’importo, senza nessun Credito Fiscale da poter utilizzare.
Ricorda:
Se decidi di concedere in locazione un Immobile Estero di tua proprietà, il relativo contratto non potrà essere disciplinato dalla normativa della “cedolare secca”.
Di conseguenza, il Reddito generato dal fitto sarà un Reddito IRPEF, che su cumula a tutti gli altri Redditi IRPEF.
Versare l’IRPEF o l’Imposta Sostitutiva del 26% sulla Plusvalenza
Se sei titolare di un immobile all’estero come Persona Fisica e decidi di venderlo, potresti essere soggetto al versamento delle imposte sull’eventuale Plusvalenza generata.
Partiamo però da un presupposto:
Nessuna imposta sulla Plusvalenza è dovuta se l’immobile viene venduto dopo 5 anni dalla data di acquisto.
Se, invece, la cessione avviene prima dei 5 anni, l’imposta da versare è alternativamente:
- l’IRPEF
- l’Imposta Sostitutiva del 26%
Se non specificato alternativamente, l’imposta “standard” da versare sull’eventuale Plusvalenza generata dalla vendita dell’immobile all’estero è l’IRPEF.
Ciò significa che l’importo della Plusvalenza generata si somma a tutti gli altri redditi IRPEF, come ad esempio quelli relativi al lavoro dipendente.
Le aliquote IRPEF vanno dal 23% al 43%, in base ai diversi scaglioni di reddito.
In alternativa all’IRPEF, è possibile versare l’Imposta Sostitutiva del 26%.
Questo è possibile solo se sussistono entrambi questi requisiti:
- la cessione dell’immobile viene effettuata da un notaio Italiano
- il venditore comunica esplicitamente al notaio la volontà di versare l’Imposta Sostitutiva al posto dell’IRPEF
In questo caso, l’importo della Plusvalenza generata non si somma a tutti gli altri redditi, ma sconta una tassazione “separata” con Imposta Sostitutiva del 26%.
Società
La S.r.l. che acquista un immobile all’estero è tenuta a:
- Versare l’IRES (24%) e l’IRAP (3,9%) sugli eventuali redditi da locazione
- Versare l’IRES (24%) e l’IRAP (3,9%) sulla Plusvalenza
Versare l’IRES e l’IRAP sugli eventuali redditi da locazione
Le S.r.l. che generano redditi relativi ai fitti attivi di immobili situati all’estero, devono versare l’IRES e l’IRAP in Italia, così come avviene per qualsiasi altro reddito imponibile.
Possono essere portati in deduzione fiscale i costi relativi agli immobili, purché debitamente documentati.
Versare l’IRES e l’IRAP sulla Plusvalenza
A differenza della Persona Fisica, la S.r.l. proprietaria di un immobile all’estero deve versare l’imposta sulla Plusvalenza anche se la vendita del bene avviene dopo 5 anni dalla data di acquisto.
Se la differenza tra il costo di acquisto e il valore di vendita è positiva, la relativa Plusvalenza subisce una tassazione ordinaria IRES del 24% ed IRAP del 3,9%.
Conclusioni
| Persona Fisica | S.r.l. | |
| Obbligo di Dichiarazione | Sì | No |
| Versamento IVIE | Sì | No |
| Imposta sulle Locazioni | IRPEF (23% – 43%) | IRES (24%) + IRAP (3,9%) |
| Imposta sulle Plusvalenze | IRPEF (23% – 43%) o Imposta Sostitutiva (26%) | IRES (24%) + IRAP (3,9%) |
