Sei proprietario di immobili e vuoi metterli a reddito, ma non hai tempo per gestirli?
Vuoi metterti in proprio come Libero Professionista o Società di Gestione Immobiliare ma non sai come inquadrarti fiscalmente?
L’attività di Property Management potrebbe essere la risposta a queste domande.
Ma partiamo dal principio: cos’è il Property Management?
Property Management: Cos’è?
L’attività di Property Management consiste nella gestione amministrativa ed economica di proprietà immobiliari di proprietà di terzi.
La gestione immobiliare per conto dei proprietari di immobili è un’Attività Professionale, per cui è necessario essere in possesso di una Partita IVA o agire tramite una Società.
Proprietario di Immobili: Perché dovresti rivolgerti ad un Property Manager?
Se hai uno o più immobili di proprietà e desideri generare un reddito attraverso le Locazioni, hai diverse alternative a disposizione:
- Affitti Lunghi
- Affitti Brevi
- Affidarti ad un Property Manager
Vediamo nel dettagli quali sono i pro ed i contro di ciascuna di queste alternative.
Affitti Lunghi
Una strategia per generare un reddito dai tuoi immobili di proprietà è quella di concederli in affitto per lunghi periodi di tempo.
Le tipologie di contratto più utilizzate tra gli “Affitti Lunghi” sono il classico 4+4 a Canone Libero ed il 3+2 (o 3+3) a Canone Concordato.
Per generare un reddito tramite gli Affitti Lunghi puoi essere direttamente tu a ricercare gli inquilini oppure puoi rivolgerti ad un Agente Immobiliare, che si occuperà di metterti in contatto con i potenziali interessati e ti fornirà assistenza nelle fasi di stipula e registrazione del contratto.
Gli Affitti Lunghi rappresentano una fonte di reddito relativamente costante nel tempo, garantendoti un’entrata fissa mensile, ma in alcuni casi non ti permettono di raggiungere la massima efficienza reddituale, soprattutto se hai immobili situati in località turistiche.
Vuoi saperne di più sui Contratti di Locazione ad Uso Abitativo?
Dai un’occhiata al nostro articolo:
Affitti Brevi
Se sei proprietario di immobili in località turistiche, o situati in posizioni strategiche, gli Affitti Brevi potrebbero rappresentare una valida alternativa agli Affitti Lunghi.
Con gli Affitti Brevi, infatti, potresti massimizzare il reddito generato dagli immobili, che risulterebbe superiore rispetto a quello generato dagli Affitti Lunghi.
Per “Affitti Brevi” si intendono locazioni di durata uguale o inferiore a 30 giorni, molto utilizzate dai proprietari di immobili che si avvalgono di piattaforme telematiche di intermediazione tra offerta e domanda, come ad esempio AirBnb.
Gli Affitti Brevi, se gestiti al meglio, possono massimizzare la tua efficienza reddituale.
Di contropartita, per gestire al meglio gli Affitti Brevi sono necessarie:
- Competenze
- Esperienza
- Investimenti in Pubblicità e Marketing
- Tempo
Non tutti i proprietari di immobili hanno a disposizione tutte queste risorse.
E’ qui che entra in gioco il Property Manager, ovvero un Libero Professionista o una Società che si occupa di gestire gli Affitti Brevi al posto tuo, in cambio di una commissione.
Affidarti ad un Property Manager
Se sei proprietario di immobili, soprattutto in località turistiche o strategiche, ma non hai nè le competenze e nè il tempo da dedicare alla massimizzazione della tua redditualità, puoi rivolgerti ad un Property Manager.
Il Property Manager è un esperto del settore turistico ed immobiliare, che si occuperà di tutta la gestione amministrativa ed economica dei tuoi immobili, aiutandoti a massimizzare i redditi generati dagli Affitti Brevi.
Il Property Manager si occupa di:
- Promozione delle Strutture
- Check-in e Check-out degli Ospiti
- Assistenza agli Ospiti nel corso del soggiorno ed in fase di prenotazione
- Manutenzione degli alloggi
- Gestisce i pagamenti
- Problem Solving e gestione delle pulizie
Per tutti questi servizi, il Property Manager va compensato con una commissione, che può essere costituito da una quota fissa e/o una quota variabile, commisurata ai prezzi pagati dagli Ospiti per le loro permanenze nell’immobile.
Vuoi diventare un Property Manager?
Se hai competenze ed esperienza nel settore turistico ed immobiliare e vuoi diventare un professionista della gestione di immobili per conto dei proprietari (o dei sub-conduttori), le alternative principali per metterti in proprio sono:
- Aprire una Partita IVA
- Aprire una S.r.l.
Sia con la Partita IVA che con la S.r.l., l’attività di Property Management potrà essere svolta in modo professionale e/o imprenditoriale, con la possibilità di emettere Fatture ai proprietari (o ai sub-conduttori) per le relative commissioni da riscuotere, a fronte del proprio lavoro di gestione immobiliare.
Partita IVA come Property Manager
A seconda che tu sia un Property Manager “strutturato” o meno, dovrai aprire una Partita IVA avente le seguenti caratteristiche:
| Attività | Partita IVA | INPS |
| Property Manager “non strutturato” | Codice ATECO 68.32.00 (Gestione di Immobili per conto di terzi) | Gestione Separata INPS |
| Property Manager “strutturato” | Codice ATECO 68.32.00 (Gestione di Immobili per conto di terzi) | Sezione Commercianti INPS |
Sei un Property Manager “non strutturato” se operi senza l’aiuto di dipendenti o collaboratori, con volumi d’affari contenuti, e ti occupi dell’accoglienza degli ospiti, del marketing e della sistemazione degli appartamenti.
In questo caso, dovrai iscriverti alla Gestione Separata INPS, alla quale vanno versati i Contributi Previdenziali pari al 26,23% del tuo Reddito Imponibile.
Sei invece un Property Manager “strutturato” se hai un volume d’affari relativamente alto ed operi con l’aiuto di dipendenti e/o collaboratori.
Nel caso del Property Manager “strutturato”, è obbligatoria:
- l’iscrizione alla Sezione Commercianti INPS ed il versamento dei Contributi Previdenziali Fissi (circa €4.000 l’anno) e dei Contributi Previdenziali Variabili (con aliquota del 24,48%, calcolata sul Reddito Eccedente il Minimale)
- l’iscrizione al Registro delle Imprese
- la presentazione della S.C.I.A.
Sia il Property Manager “non strutturato” che il Property Manager “strutturato” possono avvalersi del Regime Forfettario, con tassazione al 15% o al 5%, a patto che rispettino tutti i requisiti.
Vuoi saperne di più sul Regime Forfettario?
Dai un’occhiata al nostro articolo:
Aprire una S.r.l. per attività di Property Management
Per svolgere attività di gestione di immobili di terzi in modo imprenditoriale, puoi aprire una S.r.l. (o una S.r.l.s.).
Anche in questo caso, il Codice ATECO sarà il 68.32.00 (Gestione di Immobili per conto di terzi).
La Società, rispetto alla Ditta Individuale, gode di autonomia patrimoniale perfetta.
Ciò significa che i soci sono responsabili per le obbligazioni sociali limitatamente al capitale investito. Di conseguenza, non ne rispondono con il proprio patrimonio personale.
La scelta di costituire una Società, rispetto a quella di aprire una Partita IVA come ditta individuale, può essere estremamente conveniente in alcuni casi.
Tuttavia, è necessario analizzare attentamente le variabili in gioco, al fine di fare la scelta giusta tra S.r.l. e Partita IVA individuale.
Vuoi saperne di più?
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Se vuoi costituire la tua S.r.l. per svolgere l’attività di Property Management, ma hai un budget iniziale contenuto o non vuoi investire troppo denaro, sappi che esiste una forma “semplificata” di S.r.l., che ti consente di investire anche solo €1 di Capitale Sociale.
Per saperne di più sulla S.r.l. Semplificata (S.r.l.s.), dai un’occhiata qui:
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