I proprietari di un immobile situato in Italia che hanno la propria residenza fiscale in un Paese estero devono comunque rispettare alcuni adempimenti fiscali con l’Agenzia delle Entrate.

Questo perchè, nel caso degli immobili, il reddito da essi prodotto è valutato su base territoriale. In poche parole, significa che l’immobile situato in Italia genera reddito in Italia.

Anche nel caso in cui l’immobile non sia affittato a terzi, ma sia semplicemente “disponibile” e non abitato, viene considerato come produttivo di reddito, e quindi soggetto a tassazione per il proprietario che risiede fuori dall’Italia.

IMU

L’Imposta Municipale Unica (IMU) non si paga sull’abitazione principale. Di conseguenza, se il proprietario dell’immobile risulta residente all’estero ed è iscritto all’Anagrafe Italiani Residenti all’Estero (AIRE), per forza di cose non può avere la propria abitazione principale all’interno dell’immobile in Italia.

Mancando i presupposti della dimora abituale e della residenza anagrafica, decade in questo caso il diritto di esenzione IMU.

Ne consegue che il proprietario di un immobile in Italia che ha la residenza fiscale all’estero deve pagare l’IMU in Italia, indipendentemente dal fatto che il suddetto immobile sia concesso in locazione o meno.

Ricordiamo che l’IMU si paga in 2 tranches:

• 16 giugno: acconto (o prima rata)
• 16 dicembre: saldo (o seconda rata)

L’aliquota IMU ordinaria è pari allo 0,86%, ma il Comune (essendo un’imposta di competenza dei singoli Comuni) può aumentarla fino all’1,06%, o diminuirla a discrezione fino ad azzerarla completamente.

I residenti all’estero che possiedono immobili in Italia possono pagare con Modello F24 oppure il versamento dell’imposta piò essere effettuato con Bonifico Bancario al Comune dov’è ubicato l’immobile. Le coordinate su cui fare il bonifico devono essere chieste al Comune, presso l’Ufficio Tributi.

In questo caso occrre inserire nella causale del versamento il Codice fiscale o partita IVA del contribuente, l’anno di riferimento, indicare se si tratta di “Acconto” o “Saldo”, e i relativi Codici Tributo dell’Agenzia delle Entrate.

IRPEF o Cedolare Secca

Mentre l’IMU in Italia va versato dal soggetto residente all’estero anche se l’immobile non è locato, il discorso cambia per l’IRPEF e la Cedolare Secca, che sono imposte tra loro alternative.

Se l’immobile situato in Italia non è locato, ed è quindi “a disposizione”, il proprietario che risiede in un altro Paese non deve versare nè l’IRPEF e nè la Cedolare Secca in Italia, ma verserà soltanto l’IMU.

Se invece l’immobile risulta affittato a terzi, e quindi genera un reddito derivante dal canone di locazione, oltre all’IMU il proprietario residente all’estero dovrà versare anche l’IRPEF o la Cedolare Secca in Italia.

IRPEF

Il reddito da locazione concorre alla determinazione del reddito imponibile IRPEF, insieme agli eventuali altri redditi imponibili in Italia del soggetto estero.

L’IRPEF da versare verrà calcolato applicando le varie aliquote ai diversi scaglioni di reddito, secondo questo schema:

_{Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche – Italia:}

Il reddito di locazione sarà imponibile al netto del 5%, che è percentuale simbolica che si detrae dal totale dell’imponibile per tenere conto di eventuali spese di mantenimento dell’immobile.

Per fare un esempio numero, ipotizziamo che il proprietario con residenza all’estero decida di affittare l’immobile in Italia dietro il pagamento di un canone di locazione annuo di €12.000 (€1.000 al mese).

In questo caso, il reddito imponibile sarà pari a €11.400, in quanto dall’importo totale (€12.000) viene sottratto il 5% (€600) per le spese.

Ci troviamo nel primo scaglione di reddito, ovvero quello che va da €0 a €15.000, che corrisponde all’aliquota fiscale del 23%. L’IRPEF da versare in questo caso sarà dunque pari a €2.622 (€11.400 * 23%).

Cedolare Secca

In alternativa alla tassazione ordinaria IRPEF, il proprietario fiscalmente residente all’estero che decide di affittare l’immobile in Italia può decidere di optare per la Cedolare Secca, che si sostituisce all’IRPEF.

Scegliendo questa modalità di tassazione, il reddito imponibile sarà il 100% del canone di locazione (non si applica la riduzione del 5% per le spese di mantemento dell’immobile). Le aliquote di riferimento saranno però più basse rispetto a quelle IRPEF:

• 21% per i contratti di locazione a canone libero, oppure
• 10% per i contratti di locazione a canone concordato

Ricordiamo che i contratti di locazione a canone concordato, o canone “equo”, sono quello determinati dalle associazioni di categoria, dai sindacati dei proprietari e degli inquilini.

Nell’esempio numerico fatto in precedenza, se il proprietario avesse deciso di optare per la Cedolare Secca anzichè per l’IRPEF, il reddito imponibile sarebbe €12.000 e l’aliquota 21%. L’imposta da versare sarebbe stata quindi pari a €2.520, inferiore rispetto a quella calcolata con il metodo IRPEF.

Il proprietario dell’immobile può manifestare all’Agenzia delle Entrate la propria volontà di optare per la Cedolare Secca, che si sostituisce all’IRPEF, o nel momento della stipula del contratto di locazione o in uno dei rinnovi contrattuali successivi.

Conclusioni

In linea generale, per lo Stato Italiano e per l’Agenzia delle Entrate non fa alcuna differenza se il proprietario di un immobile situato in italia sia fiscalmente residente in Italia o all’estero: il regime fiscale resta lo stesso.

Anzi, il proprietario residente in Italia potrebbe avere l’abitazione principale nel suddetto immobile e di conseguenza essere esonerato dal versamento dell’IMU. Questo, invece, non è possibile per il proprietario che risiede all’estero.